Povrat PDV-a za prvi stan: Šta donosi Pravilnik i ko ima pravo?

Povrat PDV-a za prvi stan: Šta donosi Pravilnik i ko ima pravo?

Povrat PDV-a za prvi stan i dalje je glavna tema među građanima Bosne i Hercegovine. Iako je dopuna Zakona o porezu na dodatu vrijednost usvojena 12. aprila 2025. godine, ključni Pravilnik o primjeni još uvijek nije donesen. Zbog toga su brojni kupci u neizvjesnosti, bez jasnih odgovora na pitanje kako i kada će ostvariti svoje pravo na refundaciju.

Zašto provedba Pravilnika kasni?

Nacrt Pravilnika prošao je fazu javnih konsultacija, a Radna grupa je unijela potrebne izmjene. Konačna verzija dostavljena je Upravnom odboru Uprave za indirektno oporezivanje na dalje postupanje. Međutim, odluka još nije donesena.

Dok Pravilnik ne bude usvojen, službenici ne mogu davati zvanična tumačenja niti zaprimati zahtjeve građana. Zato svi koji su kupili nekretninu nakon aprila prošle godine i dalje čekaju.

Posljedice kašnjenja koje osjećaju građani

Kašnjenje u provedbi povrata PDV-a za prvi stan izazvalo je ozbiljne finansijske probleme. Evo ključnih posljedica:

• Smanjena kupovna moć – Novac koji je trebao biti vraćen prošle godine danas vrijedi znatno manje zbog inflacije.
• Rast cijena opremanja – Dok se čeka povrat, cijene namještaja i opreme su drastično porasle.
• Dodatno zaduživanje – Mnogi su podigli kredite ili posudili novac za učešće, očekujući brzu refundaciju. Sada plaćaju kamate na taj dug.
• Finansijski gubitak – Inflacija direktno umanjuje vrijednost povrata koji je fiksiran na osnovu cijene stana plaćene prije godinu dana.

Ko ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan?

Povrat PDV-a za prvi stan odnosi se isključivo na kupovinu direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a. To može biti pravno ili fizičko lice, ali nekretnina mora biti nova i nikada ranije useljena.

Ključni uslovi su jasni:

• Podnosilac zahtjeva ne smije imati uknjiženu nekretninu u posljednjih deset godina.
• Mora biti državljanin BiH s prijavljenim boravištem.
• Nema dobne granice – pravo mogu ostvariti i starije osobe koje prvi put rješavaju stambeno pitanje.
• Pravo se odnosi na cijelu teritoriju BiH. Ako neko posjeduje nekretninu u jednom entitetu, ne može aplicirati za povrat u drugom.

Važno je napomenuti da se povrat PDV-a ne odnosi na kupovinu od fizičkog lica koje nije obveznik PDV-a, čak i ako je stan u novogradnji i nikad nije useljen.

Maksimalni iznos povrata i ograničenja

Iako se u javnosti često pominju kvadrati, stvarni iznos povrata limitiran je preračunatom stopom PDV-a. U praksi to znači sljedeće:

• Maksimalni povrat iznosi između 24.500 i 25.500 KM, zavisno od konačne verzije Pravilnika.
• To odgovara vrijednosti nekretnine od približno 170.000 do 180.000 KM.
• Sve iznad tog iznosa smatra se luksuzom koji država ne subvencioniše.

Dakle, čak i ako kupite stan od 300.000 KM, povrat neće premašiti maksimalni limit. Ovo je posebno značajno za mlade bračne parove koji kupuju manje stanove. Njima će puni iznos povrata biti isplaćen u cijelosti.

Obaveza zadržavanja nekretnine

Posebnu pažnju privlači i najava zabrane raspolaganja nekretninom nakon ostvarenog povrata. Pretpostavlja se da će kupci biti obavezni zadržati stan u svom vlasništvu tri do pet godina. Ako ga prodaju prije isteka tog roka, moraće vratiti cjelokupan iznos dobijenog PDV-a.

Ova mjera osigurava da povrat PDV-a za prvi stan zaista služi rješavanju stambenog pitanja, a ne preprodaji nekretnina.

Šta donosi Pravilnik i ko odlučuje?

Pravilnik će precizno definisati svu potrebnu dokumentaciju, način apliciranja i tijelo nadležno za obradu zahtjeva. Također će razjasniti i pitanja poput troškova pribavljanja dokumenata i rokova za isplatu.

Sudbinu Pravilnika trenutno drži Upravni odbor Uprave za indirektno oporezivanje. Dok on ne da zeleno svjetlo, građani ostaju u iščekivanju. Mnogi su već podigli kredite i ušli u proces kupovine, vjerujući da će im država pomoći. Sada se s pravom pitaju ko će im nadoknaditi izgubljeno vrijeme i dodatne troškove.

Zaključak

Povrat PDV-a za prvi stan može značajno pomoći građanima, posebno onima koji kupuju skromnije nekretnine. Međutim, bez usvojenog Pravilnika čitav proces stoji u mjestu. Građani su frustrirani, tržište nekretnina je usporeno, a ekonomske prilike se mijenjaju na štetu kupaca. Ostaje nada da će nadležni uskoro donijeti odluku i omogućiti da ova mjera konačno zaživi u praksi.